南海網(wǎng)、新海南客戶端記者 符彩云/文

三亞城市更新進(jìn)程按下“加速鍵”之際，其背后一套“三亞方案”引人關(guān)注：堅(jiān)持安置先行托舉安居夢，謀劃產(chǎn)城融合激活區(qū)域發(fā)展新動能。與此同時(shí)，通過國內(nèi)獨(dú)創(chuàng)性的“差別化供地+多元融資”機(jī)制，破解普遍面臨的資金與土地難題。眼下，吉陽區(qū)臨春村安置區(qū)項(xiàng)目（一期）13棟嶄新的住宅樓拔地而起，300余名工人正為下月1056戶居民回遷沖刺。海羅安置區(qū)（一期）項(xiàng)目南區(qū)4棟住宅樓將于今年底實(shí)現(xiàn)交付，為535戶家庭筑起新家園。在三亞河畔，原春園海鮮廣場所處地塊安置房建設(shè)在即，讓更多人住有所居，居有所安。在三亞創(chuàng)新機(jī)制的強(qiáng)力驅(qū)動下，這三個(gè)呈三角布局的更新節(jié)點(diǎn)，串聯(lián)起三亞中心城區(qū)的改造藍(lán)圖，書寫海南自貿(mào)港背景下城市有機(jī)更新樣本的生動注腳。

6月26日，三亞市吉陽區(qū)臨春村安置區(qū)項(xiàng)目（一期）。記者 沙曉峰 攝

重點(diǎn)項(xiàng)目引領(lǐng)：城市更新的“三亞速度”

今年以來，全市19個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目和11個(gè)區(qū)級儲備項(xiàng)目協(xié)同推進(jìn)，其中6個(gè)先行啟動項(xiàng)目取得突破性進(jìn)展。

作為三亞首批城市更新項(xiàng)目，吉陽區(qū)臨春村安置區(qū)項(xiàng)目（一期）已進(jìn)入收尾階段。“目前正在進(jìn)行園林綠化、地下消防及機(jī)電設(shè)備安裝調(diào)試，預(yù)計(jì)今年7月全面交付。”三亞城投置業(yè)有限公司現(xiàn)場負(fù)責(zé)人邢益旺介紹道，該項(xiàng)目總建筑面積18.6萬平方米，項(xiàng)目總投資7.75億元，于2023年10月開工，建設(shè)內(nèi)容包含13棟12-16層住宅樓、兩層地下室、民俗服務(wù)中心以及兩座兩層配套商業(yè)樓，建成后將提供1056套安置房。

不遠(yuǎn)處，吉陽區(qū)海羅安置區(qū)（一期）項(xiàng)目建設(shè)現(xiàn)場火熱朝天，目前已完成總體形象進(jìn)度約43%?！绊?xiàng)目總建筑面積18.41萬平方米，規(guī)劃總用地面積約63畝，擬建設(shè)9棟住宅樓共計(jì)15個(gè)單元樓，建成后將滿足1166戶居民住房需求。項(xiàng)目分為南北兩區(qū)建設(shè)，主體結(jié)構(gòu)及二次結(jié)構(gòu)施工穿插進(jìn)行。其中南區(qū)2號樓和3號樓建設(shè)進(jìn)度領(lǐng)先，預(yù)計(jì)于7月中旬實(shí)現(xiàn)封頂，南區(qū)4棟樓計(jì)劃于今年底實(shí)現(xiàn)交付，將提供535套安置房?！比齺喅鞘型顿Y建設(shè)運(yùn)營有限公司項(xiàng)目事業(yè)部部長張?zhí)煳┱f。項(xiàng)目北地塊因受高壓線路遷改影響，于2025年1月開工，目前已完成地上主體結(jié)構(gòu)2-9層施工，預(yù)計(jì)明年7月份可完工。

值得注意的是，在施工過程中，項(xiàng)目采用了鋁合金模板、附著式升降腳手架（爬架）、BIM工藝等多項(xiàng)新技術(shù)，提升施工效率與質(zhì)量。項(xiàng)目建成后，能有效解決片區(qū)群眾回遷安置，提升片區(qū)生活品質(zhì)，美化建筑風(fēng)貌，更新城市形象。

海羅安置區(qū)（一期）項(xiàng)目現(xiàn)場。記者 沙曉峰 攝

機(jī)制創(chuàng)新：破解更新難題的三亞方案

三亞作為海南省內(nèi)率先探索城市更新工作的試點(diǎn)城市之一，于2022年6月率先在省內(nèi)頒布《三亞市城市更新實(shí)施指導(dǎo)意見（試行）》為綱領(lǐng)性文件，出臺城市更新項(xiàng)目實(shí)施方案審批流程指引、城市更新項(xiàng)目儲備庫與實(shí)施計(jì)劃管理細(xì)則、城市更新項(xiàng)目實(shí)施方案編制技術(shù)指引等各類政策支持文件，構(gòu)建起“1+N”城市更新政策體系，旨在推動城市更新制度化、規(guī)范化。

三亞市城市更新工作專班辦公室有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，在重點(diǎn)片區(qū)建設(shè)加速推進(jìn)的同時(shí)，三亞創(chuàng)新采用“城市體檢+更新規(guī)劃”雙驅(qū)動模式，通過“成熟一個(gè)、推進(jìn)一個(gè)”原則，聚焦群眾急難愁盼，精準(zhǔn)“城市體檢”識別基礎(chǔ)設(shè)施老化、公共服務(wù)缺失等短板，嚴(yán)控開發(fā)質(zhì)量，杜絕大拆大建，實(shí)現(xiàn)從“問題診斷”到“精準(zhǔn)施治”的全周期管理。當(dāng)前，下洋田、大東海等17個(gè)項(xiàng)目同步開展城市體檢與土地整備。通過精準(zhǔn)劃定更新范圍、科學(xué)測算資金平衡，推動城市更新從中心城區(qū)向重點(diǎn)功能區(qū)延伸。

資金保障方面，三亞成功爭取94.5億元國家專項(xiàng)借款支持海羅、臨春、崖州三大城中村改造，目前已投放3.2億元。同時(shí)招募“城市合伙人”，聚集社會優(yōu)勢資源推動三亞城市更新，轉(zhuǎn)變城市開發(fā)建設(shè)方式和經(jīng)濟(jì)增長方式。例如，海羅城市更新項(xiàng)目引入華潤集團(tuán)參與海羅片區(qū)開發(fā)，吳春園項(xiàng)目打開社會資本參與一級開發(fā)路徑，三亞榆紅片區(qū)城市更新項(xiàng)目引入三亞首個(gè)社會資本大華集團(tuán)作為合作伙伴，這種模式改變棚改依賴財(cái)政資金的困局，為后續(xù)全面更新奠定了基礎(chǔ)。

三亞市城市更新工作專班辦公室有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，放眼全國，三亞模式的獨(dú)特性在于“差別化供地+多元融資”：集體土地更新由市屬平臺、區(qū)屬平臺和村集體公司各方主體共同參與項(xiàng)目平臺公司作為項(xiàng)目實(shí)施主體或通過公開遴選確定實(shí)施主體，完成土地整理后由政府統(tǒng)一掛牌出讓，通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓引入社會資本，如海羅片區(qū)實(shí)現(xiàn)平臺公司成本回收與利潤回報(bào)；國有土地則允許社會資本實(shí)施一二級聯(lián)動開發(fā)，吳春園項(xiàng)目引入社會資本參與產(chǎn)權(quán)歸集。

相較于傳統(tǒng)棚改，此次城市更新采取“循序推進(jìn)、安置先行”策略。吉陽區(qū)探索“市+區(qū)+村”三級合作成立平臺公司的新模式，創(chuàng)新“60+10”的安置標(biāo)準(zhǔn)?！俺Ｕ洗迕褡》啃枨笸?，另配建一定比例的集體產(chǎn)業(yè)經(jīng)營性用房作為村集體資產(chǎn)。村民不僅獲得新居，還能有長期收益?！迸R春城市更新（城中村改造）項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組第三工作組組長鐘金平解釋道。村民可同時(shí)優(yōu)先參與安置區(qū)物業(yè)管理、就業(yè)等，實(shí)現(xiàn)“搬得出、穩(wěn)得住、能致富”。

民生優(yōu)先：安置與品質(zhì)的雙重提升

城市更新的核心命題，始終是人的安居。根據(jù)《三亞市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃（2024版）》，城市更新遵循“拆改留”并舉原則。今年優(yōu)先保障安置房建設(shè)與居民搬遷需求，實(shí)現(xiàn)資金高效落地。

三亞將“讓居民住得近、住得好”作為更新核心，構(gòu)建多元化安置體系。政府自建與企業(yè)配建雙軌并行：通過企業(yè)主體承擔(dān)配建任務(wù)，以社會化力量推動安置住房的落地實(shí)施，與政府同步推進(jìn)的臨春、海羅等安置項(xiàng)目形成協(xié)同互補(bǔ)的建設(shè)格局。河西片區(qū)創(chuàng)新實(shí)施五個(gè)項(xiàng)目共建集中安置區(qū)，實(shí)現(xiàn)“就近統(tǒng)籌”。尤其是配套設(shè)施同步建設(shè)，例如海羅安置區(qū)實(shí)現(xiàn)幼兒園、醫(yī)療站、健身廣場“入住即享”，并采取人車分離，提升居住安全性。據(jù)悉，2025年全市計(jì)劃交付5575套安置房，新開工1.2萬套，總投資達(dá)147億元。

鐘金平表示，目前正在商定臨春安置區(qū)（一期）選房分配方案。臨春安置區(qū)（二期）建設(shè)已取得立項(xiàng)批復(fù)。隨著安置區(qū)建設(shè)與路網(wǎng)工程同步推進(jìn)，臨春片區(qū)將徹底告別過去道路狹窄、排水不暢的舊貌，從“城中村”蝶變?yōu)榻煌ū憷?、配套完善的城市新區(qū)域，為三亞城市發(fā)展注入新活力。

在三亞核心老城區(qū)，吳春園片區(qū)城市更新同樣備受矚目，這里曾是三亞的煙火地標(biāo)，承載著一代三亞人的記憶。站在三亞春園海鮮廣場舊址外，76歲的梁集明期待能盡快搬進(jìn)新房子里?！案浇淖越ǚ侩娋€拉得密密麻麻，安全隱患大，老人生活得不方便。城市更新，能讓我們的生活變得更好，我們十分支持?！?/p>

三亞市天涯區(qū)吳春園片區(qū)城市更新項(xiàng)目簡介。記者 劉子榕 攝

作為三亞首個(gè)國有土地城市更新項(xiàng)目，吳春園片區(qū)則以“微更新+綜合更新”雙軌并進(jìn)，前者以“繡花功夫”修補(bǔ)老舊社區(qū)，后者則以整體重建煥新城市片區(qū)。吳春園片區(qū)將以鯨魚為主題規(guī)劃五大場景，打造為20萬平方米的“住宅、商業(yè)、公園有機(jī)融合”的新型人文社區(qū)，包括90%的住宅和10%的商業(yè)，其中安置房規(guī)劃面積約7萬平方米。通過一層商業(yè)、二層連廊、三層住宅的立體布局，實(shí)現(xiàn)“商業(yè)活力與居住品質(zhì)”平衡。

三亞天涯春園城市更新開發(fā)建設(shè)有限公司總經(jīng)理徐郁介紹，“目前正在進(jìn)行289戶產(chǎn)權(quán)歸集簽約工作。吳春園片區(qū)的項(xiàng)目預(yù)簽約率已達(dá)93%。在預(yù)簽約到正式簽約的過渡過程中，還需進(jìn)行大量測量評估工作。春園海鮮廣場所處地塊規(guī)劃建設(shè)2棟安置房。目前正在辦理相關(guān)手續(xù)，預(yù)計(jì)下個(gè)月就可以開工建設(shè)。”

未來之城：產(chǎn)城融合與文化傳承的可持續(xù)探索

城市更新這一系統(tǒng)性改革不僅是空間形態(tài)的更新，更是對產(chǎn)業(yè)升級、文化傳承、民生保障和生態(tài)環(huán)保的全面重構(gòu)。增加人文關(guān)懷、留住歷史記憶是城市更新的重要目的之一。對此，黎族聚居地臨春村在安置區(qū)內(nèi)建立祠堂、延續(xù)傳統(tǒng)民俗，將黎族文化符號融入現(xiàn)代社區(qū)，留住“鄉(xiāng)愁記憶”。對崖州古城采用“最小干預(yù)”微更新，保留古樹、宗祠等建筑原貌，引入非遺工坊，打造“回族文化體驗(yàn)街”，讓更新成為文脈賡續(xù)的契機(jī)。

吉陽區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，通過海羅、臨春片區(qū)城市更新，將形成“一核、一軸、一帶、山水廊、多組團(tuán)”的立體發(fā)展架構(gòu)：以三亞中央商務(wù)區(qū)為核心引擎，集聚總部經(jīng)濟(jì)、金融服務(wù)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)等高端業(yè)態(tài)；沿迎賓路、榆亞路、鳳凰路三條發(fā)展軸，布局商業(yè)綜合體、科創(chuàng)園區(qū)、文旅街區(qū)，形成“軸帶輻射、產(chǎn)城互動”的發(fā)展骨架。此外，為實(shí)現(xiàn)生態(tài)與產(chǎn)居融合，三亞推行“海綿城市”標(biāo)準(zhǔn)，月川片區(qū)建設(shè)雨水收集系統(tǒng)，三亞灣新城修復(fù)濱海濕地，提升城市生態(tài)韌性。

吳春園片區(qū)則重點(diǎn)補(bǔ)足片區(qū)公共服務(wù)設(shè)施短板、消費(fèi)服務(wù)短板，打造統(tǒng)一管理的街區(qū)型商業(yè)，同步完善養(yǎng)老托育，保障300-500米內(nèi)“一老一小”服務(wù)覆蓋。在未來的商業(yè)文化創(chuàng)造過程中，將繼續(xù)保留春園海鮮廣場品牌記憶，并引入新業(yè)態(tài)，延續(xù)三亞的煙火氣，重塑老城商圈活力。“隨著新居民遷入，屆時(shí)社區(qū)人文環(huán)境將面臨融合挑戰(zhàn)，未來需通過多元共治機(jī)制構(gòu)建和諧社區(qū)?！毙煊粽f。

“‘安置先行、產(chǎn)城融合’模式在三亞已初見成效?！比齺喪谐鞘懈鹿ぷ鲗０噢k公室相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，海羅片區(qū)通過先行建設(shè)安置區(qū)，實(shí)現(xiàn)居民100%簽約率，同步引入商業(yè)綜合體與科技企業(yè)；崖州南濱項(xiàng)目將安置區(qū)與南繁育種基地配套建設(shè)，吸引科研機(jī)構(gòu)入駐。另外，在空間布局上，將產(chǎn)業(yè)用地與居住用地比例混合配置，如崖州西北片區(qū)規(guī)劃產(chǎn)業(yè)用地，建設(shè)研發(fā)中心與人才公寓；在利益協(xié)調(diào)上，通過“肥瘦搭配”策略，將安置區(qū)與經(jīng)營性用地打包出讓，確保社會資本在投入民生項(xiàng)目的同時(shí)獲得合理回報(bào)，實(shí)現(xiàn)資金平衡。

三亞市城市更新工作專班辦公室相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，通過城市更新釋放土地，為總部經(jīng)濟(jì)、跨境電商等自貿(mào)港產(chǎn)業(yè)提供空間，吸引國際資本參與更新；提升城市品質(zhì)，建設(shè)國際學(xué)校、醫(yī)院等配套，增強(qiáng)自貿(mào)港人才吸引力。未來5-10年，城市更新將成為三亞高質(zhì)量發(fā)展的核心抓手，定位為“銜接‘大三亞’都市圈的紐帶、自貿(mào)港功能落地的空間載體、民生改善的重要途徑”。最終愿景是打造“一核兩帶多節(jié)點(diǎn)”空間格局，核心城區(qū)成為商務(wù)金融與文旅消費(fèi)高地，崖州灣與海棠灣形成產(chǎn)城融合示范區(qū)，通過交通網(wǎng)絡(luò)串聯(lián)各節(jié)點(diǎn)，構(gòu)建“半小時(shí)都市圈”，實(shí)現(xiàn)“居者優(yōu)其屋、業(yè)者興其城”的現(xiàn)代化國際都市。